Báo giá xây dựng phần thô 2023 - DONACO

Hiện các công ty xây dựng, nhà thầu thường cung cấp các gói xây dựng theo 2 hình thức cơ bản: xây nhà trọn gói, thi công phần thô và nhân công hoàn thiện. Vậy giá xây dựng phần thô 2023 là bao nhiêu? Bài viết dưới đây Đông Nam Construction sẽ chia sẻ thông tin xoay quanh vấn đề này cho các chủ đầu tư cùng tham khảo nhé. 

Xây dựng phần thô và hoàn thiện là như nào?

Xây dựng phần thô là quá trình thi công định hình phần khung sườn cho một ngôi nhà. Phần thô gồm có các hạng mục như: phần móng, bể ngầm, hệ thống kết cấu chịu lực, cầu thang, bản và bậc, tường bao che, khung ngăn cách giữa các phòng… Thi công phần thô là giai đoạn vô cùng quan trọng, quyết định đến chất lượng, độ vững chắc và thẩm mỹ của ngôi nhà. 

Song song với quá trình xây dựng phần thô, đội ngũ nhân công cũng được huy động để hoàn thiện việc lát gạch, trát tường, lăn sơn, trét matit… Khi công trình hoàn chỉnh về phần thô, nhà thầu sẽ nghiệm thu và bàn giao cho chủ đầu tư. Nếu khoán cho nhà thầu xây phần thô và nhân công hoàn thiện thì chủ công trình sẽ được lựa chọn chủng loại, đơn vị cung cấp vật liệu tùy theo nhu cầu, điều kiện ngân sách của mình.

Đơn giá xây dựng phần thô và hoàn thiện năm 2023

Đơn giá xây dựng phần thô và hoàn thiện sẽ có sự chênh lệch ở từng thời điểm thi công, mức giá mà đơn vị thầu áp dụng. Chủ đầu tư có thể tham khảo giá chung của thị trường để dự toán chi phí:

• Đơn giá thi công phần thô nhà phố theo kiến trúc hiện đại khoảng 3.500.000đ – 3.700.000đ/m2.
• Đơn giá xây dựng phần thô nhà phố kiến trúc tân cổ điển hoặc cổ điển khoảng từ 3.600.000đ – 3.800.000đ/m2.
• Đơn giá xây dựng phần thô nhà biệt thự với kết cấu kiến trúc hiện đại khoảng 3.600.000đ – 3.800.000đ/m2.
• Đơn giá thi công phần thô nhà biệt thự kiến trúc tân cổ điển hoặc cổ điển khoảng 3.800.000đ – 4.000.000đ/m2.

Lưu ý về đơn giá xây thô chủ đầu tư cần nắm rõ gồm:

• Đơn giá chưa bao gồm thuế VAT, các loại cừ, cọc bê tông ép dưới nền móng mà chỉ tính từ nền móng trở lên. 
• Đơn giá này chỉ áp dụng cho công trình sở hữu diện tích trên 60m2, tổng diện tích sàn xây dựng hơn 250m2.
• Trường hợp nhà có tổng diện tích xây dựng nhỏ hơn 300m2, nhà trong ngõ hẻm khó di chuyển thì chủ công trình nên liên hệ trực tiếp với nhà thầu để được báo giá chi tiết.

Những hạng mục công việc về xây dựng phần thô và hoàn thiện của đội thi công

Trên thực tế mỗi giai đoạn thi công công trình sẽ có những hạng mục khác nhau cần thực hiện. Đối với xây dựng phần thô thường khá phức tạp, đòi hỏi chuyên môn kỹ thuật cao. Các công việc bao gồm:

Phần xây dựng cơ bản, vật liệu và nhân công do nhà thầu cung cấp

• Tổ chức công trường, tiến hành làm lán trại cho công nhân.
• Giải phóng, vệ sinh mặt bằng, định vị tim và móng cột. 
• Đào móng, dầm móng, đào bể phốt, hố ga
• Dựng cốp pha, cốt thép, đổ bê tông móng, đà kiềng, dầm sàn cho các lầu theo đúng bản vẽ thiết kế.
• Xây dựng tường gạch theo bản vẽ và trát tường đúng quy chuẩn.
• Cán nền cho sân thượng, mái nhà, mái nhà vệ sinh, nền lầu.
• Chống thấm cho sàn mái, sàn nhà vệ sinh, sân thượng.
• Lắp đặt hệ thống cấp và thoát nước cho sinh hoạt, sản xuất.
• Lắp đặt hệ thống internet, truyền hình cáp, an ninh…

Phần thi công lắp đặt hoàn thiện (Nhà thầu cung cấp nhân công)

• Thi công ốp lát gạch cho sàn nhà, phòng bếp, nhà vệ sinh theo bản vẽ thiết kế hoặc yêu cầu của chủ đầu tư.
• Thi công ốp đá, vật liệu trang trí nội và ngoại thất.
• Lắp đặt ổ cắm, công tắc, bóng đèn để hoàn thiện hệ thống chiếu sáng ở trong và ngoài công trình. 
• Hệ thống điện chiếu sáng: công tắc, ổ cắm, bóng đèn.
• Thi công hệ thống thiết bị trong khu vực nhà vệ sinh.
• Lắp đặt bao cửa gỗ, cửa sắt.
• Thi công trét matit, sơn nước cho bên trong và bên ngoài ngôi nhà.
• Vệ sinh, nghiệm thu công trình trước khi bàn giao, sử dụng.

Cách tính diện tích xây dựng nhà phần thô chuẩn xác

Tính diện tích xây dựng nhà phần thô là việc làm rất quan trọng mà chủ đầu tư cần thực hiện trước khi xây dựng công trình. Nó đảm bảo việc thi công diễn ra an toàn, thuận lợi, tạo kết cấu bền vững. Theo đó, diện tích xây dựng nhà phần thô thường được tính như sau: 

• Móng băng của ngôi nhà chiếm 50% diện tích đất.
• Móng cọc của ngôi nhà chiếm 30% – 50% diện tích đất.
• Tầng trệt sử dụng 100% diện tích xây dựng tầng trệt.
• Tầng lầu tính bằng 100% diện tích tầng 1, 2, 3…
• Tầng mái bê tông cốt thép, sân thượng được tính bằng 50% diện tích xây dựng diện tích mái nhà, sân thượng.
• Mái tôn gồm tôn lợp + xà gồ, tính bằng 30% diện tích xây dựng mái.
• Mái xà gồ lợp ngói bằng 50% diện tích làm mái, gồm ngói lợp + xà gồ.
• Mái bê tông xà gồ lợp ngói chiếm 100% diện tích thi công mái, gồm ngói lợp + xà gồ.
• Phần diện tích có mái che bằng 100% diện tích thi công mái che. 
• Tầng hầm sâu 1 - 1.3m so với code vỉa hè tính bằng 150% diện tích sàn tầng trệt.
• Tầng hầm sâu 1.3 - 1.7 m so với code vỉa hè sử dụng 170% diện tích sàn tầng trệt.
• Tầng hầm sâu 1.7 đến 2 m so với code vỉa hè tính bằng 200% diện tích sàn tầng trệt.
• Tầng hầm độ sâu lớn > 2.0 m so với code vỉa hè tính bằng 250% diện tích sàn tầng trệt.

Những câu hỏi thường gặp cho các nhà thầu khi xây dựng phần thô công trình

Khi xây dựng và hoàn thiện phần thô của công trình, nhà thầu sẽ phải đối mặt với nhiều vấn đề. Sau đây là những câu hỏi thường gặp đến từ chủ đầu tư:

Đơn giá trên được áp dụng cho các công trình nào?

Báo giá xây nhà phần thô như trên được áp dụng cho những công trình xây dựng gồm: công trình có diện tích xây dựng lớn hơn >60m2, công trình sở hữu tổng diện tích sàn xây dựng trên 300m2, công trình có lộ giới trên 5m để xe tải 5m3 có thể ra vào dễ dàng.

Công trình như nào thì nên bóc tách dự án chi tiết?

Trường hợp cần bóc tách dự án chi tiết sẽ áp dụng với công trình có diện tích xây dựng <50m2, công trình có tổng diện tích sàn thi công <200m2, công trình có lộ giới nhỏ hơn 5m khiến xe 5m3 không vào hoặc ra được.

Trường hợp nên nhờ nhà thầu dự tính chi phí xây phần thô?

• Công trình có tổng diện tích sàn xây dựng từ 200m2 đến 300m2.
• Công trình sở hữu diện tích xây dựng 50m2 đến 60m2.
• Công trình có lộ giới nhỏ hẹp, xe 5m3 không ra vào được.
• Mặt bằng vận chuyển, tập kết vật tư gặp khó khăn.

Hồ sơ xin giấy phép xây dựng cần những gì?

Nội dung Khoản 1 điều 95 Luật xây dựng 2014 quy định về hồ sơ xin cấp giấy phép xây dựng nhà ở gồm có: 

• Đơn đề nghị có quan có thẩm quyền cấp phép thi công xây dựng.
• Giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất (bản sao)
• Bản vẽ thiết kế công trình hoàn chỉnh. 
• Cam kết của chủ đầu tư về việc đảm bảo an toàn cho công trình liền kề theo quy định tại điều 11 Thông tư 15/2016/TT-BXD. 

Chủ sở hữu đất nộp hồ sơ tại UBND cấp huyện nơi muốn xin phép xây dựng để chuẩn bị thi công nhà. Bộ phận tiếp nhận hồ sơ sẽ kiểm tra, trao giấy biên nhận. Người sử dụng đất đến cơ quan thẩm quyền nhận giấy phép xây dựng kèm theo hồ sơ thiết kế có đóng dấu. Thời gian và địa điểm hẹn được ghi rõ trong giấy biên nhận.

Nộp hồ sơ thủ tục hoàn công ở đâu?

Hồ sơ hoàn công nhà được quy định tại thông tư số 05/2015/TT-BXD ngày 30/10/2015 của Bộ xây dựng. Theo đó, khi thực hiện thủ tục hành chính này, người dân cần chuẩn bị đủ 8 loại giấy tờ cơ bản. Sau đó nộp lên UBND cấp có thẩm quyền nơi xây dựng công trình. 

• Giấy phép xây dựng do cơ quan có thẩm quyền cấp.
• Hợp đồng xây dựng của chủ đầu tư ký với nhà thầu nhằm thực hiện việc thiết kế và thi công công trình. 
• Bản báo cáo chi tiết về kết quả khảo sát thiết kế, xây dựng.
• Thiết kế bản vẽ của công trình vừa hoàn thiện.
• Kết quả thẩm định bản vẽ thiết kế công trình.
• Bản vẽ hoàn công cần thiết trong trường hợp công trình xây dựng có sai khác so với bản vẽ thiết kế. 
• Báo cáo chi tiết về kết quả kiểm định chất lượng.
• Văn xác nhận của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền về việc đảm bảo an toàn phòng cháy, chữa cháy, vận hành thang máy.

Thi công phần thô trong bao lâu thời gian?

Thời gian thi công phần thô mất bao lâu sẽ tùy thuộc vào từng loại công trình và yêu cầu của chủ đầu tư. Bạn có thể tham khảo tiến độ xây dựng một số công trình phổ biến hiện nay như:

• Công trình 2 đến 3 tầng, có hẻm > 5m xây trong khoảng 2.5 – 3 tháng.
• Công trình 3 đến 4 tầng, có hẻm > 5m thời gian thi công khoảng 3.5 – 4 tháng.
• Công trình 4 đến 5 tầng, hẻm > 5m có thời gian xây dựng trong khoảng 4 – 5 tháng.

Thời gian thi công phần thô còn chịu ảnh hưởng của điều kiện môi trường, thời tiết, tài chính. Trường hợp chủ đầu tư muốn hoàn thiện công trình sớm hơn so với tiến độ dự kiến thì phải bàn bạc với nhà thầu để có biện pháp thúc đẩy quá trình xây dựng mà vẫn đảm bảo chất lượng, độ an toàn.

Đơn giá thi công phần thô bao lâu sẽ thay đổi?

Giá thi công phần thô sẽ thay đổi theo biến động chung của thị trường, thời gian thay đổi không có quy định cụ thể. Ngoài ra, đơn giá cũng sẽ khác khi áp dụng cho công trình diện tích nhỏ, lộ giới hẹp, điều kiện thi công khó khăn. Và chênh lệch ở từng dạng công trình: nhà dân dụng, nhà phố, biệt thự.

Các yếu tố ảnh hưởng đến giá của xây dựng phần thô

Theo các chuyên gia trong lĩnh vực xây dựng, giá xây dựng phần thô 2023 chịu ảnh hưởng của rất nhiều yếu tố. Chẳng hạn như: quy mô và diện tích, loại vật tư sử dụng, địa chất, điều kiện môi trường tại nơi thi công… Chủ đầu tư nên tham khảo bảng giá chung trên thị trường và tham vấn nhà thầu chuyên nghiệp để có dự toán chính xác từng khoản phí.

Quy mô công trình xây dựng to hay nhỏ

Thông thường những công trình quy mô lớn sẽ có báo giá xây dựng phần thô thấp hơn so với công trình nhỏ. Bởi nếu nhà quy mô lớn thì cần dùng số lượng vật tư nhiều hơn. Khi đó, chúng ta có thể mua vật tư với giá sỉ, ưu đãi hơn khi mua lẻ. Quy tắc này được hầu hết các đơn vị, công ty thi công áp dụng khi tính đơn giá xây nhà phần thô. 

Giá nhân công xây dựng phần thô công trình

Tùy từng địa phương, giá nhân công xây dựng phần thô sẽ có sự khác nhau. Để định giá chính xác chúng ta cần dựa vào trình độ tay nghệ của đội thợ, độ phức tạp của các chi tiết kiến trúc, vị trí thi công công trình, yêu cầu tiến độ, chi phí trả cho việc đảm bảo an toàn lao động.

• Trình độ, tay nghệ thờ càng cao, dày dặn kinh nghiệm thì giá thuê cũng cao hơn đội thợ mới vào nghề.
• Quy mô công trình càng lớn, giá nhân công càng thấp.
• Ngôi nhà có kiến trúc cầu kỳ, nhiều hoa văn họa tiết, hình khối phức tạp phải cần đến đội thợ tay nghề cao nên giá thuê cũng cao hơn. 
• Xét về yêu cầu tiến độ, nếu bạn muốn xây nhanh phải huy động số lượng nhân lực lớn, tăng ca làm việc. Điều này khiến giá xây phần thô cũng bị đẩy lên cao. 

Tình trạng địa chất quyết định loại móng

Tùy thuộc vào tình trạng mặt bằng, kết cấu địa chất nơi xây dựng công trình mà nhà thầu sẽ báo giá phần thô chính xác cho khách hàng. Ví dụ ở những nơi mặt bằng nhỏ hẹp, trũng thấp, sụt lún… cần tiến hành gia cố móng, thời gian thi công kéo dài. Do đó, đơn giá xây dựng phần thô cũng tăng.

Giá thành vật liệu xây dựng trên thị trường

Khi xây dựng phần thô cần dùng đến các loại vật tư như cát, đá, xi măng, sắt thép… Mỗi thương hiệu, chủng loại sản phẩm sẽ có giá khác nhau. Đơn vị thi công có thể dựa vào vật tư mà chủ công trình lựa chọn để đưa ra báo giá thi công xây dựng. Bên cạnh đó, giá cả nguyên vật liệu cũng có sự biến động liên tục theo từng thời điểm trong năm. Do đó, nếu dự toán chi phí nhưng chưa xây nhà ngay lúc đó thì chúng ta nên có nguồn ngân sách dự phòng.

Bản vẽ thiết kế nhà ảnh hưởng đến chi phí xây dựng

Bản vẽ thiết kế nhà có ảnh hưởng rất lớn đến đơn giá xây dựng phần thô và hoàn thiện. Những ngôi nhà nhiều phòng, khu vực, chi tiết nhỏ thì càng phải đầu tư nhiều tiền. Ngoài tra, các phương án thi công như: dầm đà kiềng, độ dày của tường cao, tường cách âm, chống rung lắc… cũng làm thay đổi về chủng loại vật tư, thời gian thi công lâu khiến giá xây nhà tăng cao hơn.

Quy trình báo giá, thi công xây nhà phần thô tại DONACO

Công ty Cổ phần Tư vấn Đầu tư Xây dựng Đông Nam viết tắt là DONACO. Doanh nghiệp thành lập vào năm 2009, chuyên hoạt động trong lĩnh vực tư vấn, thiết kế, thi công xây dựng; thiết kế, thi công nội thất công trình. Khi lựa chọn dịch vụ xây nhà trọn gói hay thi công phần thô của DONACO quý khách hàng sẽ cảm thấy yên tâm. Bởi chúng tôi xây dựng quy trình báo giá, xây dựng đảm bảo tính khoa học, chuyên nghiệp với các bước sau:

• Bước 1: Tiếp nhận thông tin của chủ đầu tư về nhu cầu xây dựng, vị trí, diện tích công trình, mức chi phí đầu tư… Sau đó lên lịch hẹn gặp và trực tiếp khảo sát, tư vấn cho khách hàng.
• Bước 2: Từ nhu cầu của chủ đầu tư, đội ngũ kiến trúc sư sẽ lập phương án thiết kế, thi công. Đồng thời đưa ra thiết kế kiến trúc sơ bộ.
• Bước 3: Lập bảng báo giá chi tiết cho từng hạng mục theo thời điểm thi công xây dựng. Bảng đơn giá xây dựng được gửi đến chủ đầu tư một cách công khai, minh bạch.
• Bước 4: Hai bên ký kết hợp đồng thỏa thuận xây dựng nhà phần thô.
• Bước 5: Thiết kế bản vẽ thi công chi tiết, tiến hành xin giấy phép xây dựng. Khi được cấp giấy phép thì công ty sẽ bắt đầu huy động nhân lực đến thi công, giám sát công trình. 
• Bước 6: Đội ngũ chuyên gia tiến hành hành kiểm tra từng hạng mục, nghiệm thu chất lượng công trình ở từng giai đoạn thi công. Nếu phần thô nhà không có vấn đề gì thì sẽ trực tiếp bàn giao cho chủ đầu tư.
• Bước 7: Bảo hành công trình và chăm sóc, giải quyết vướng mắc cho khách hàng sau quá trình thi công.

Kết luận

Mong rằng những thông tin trong bài viết mà Đông Nam Construction chia sẻ có thể giúp các bạn tính toán mức giá xây dựng phần thô chính xác nhất. Nếu có nhu cầu tư vấn thiết kế, thi công hoặc nhận bảng báo giá chi tiết cho phần thô công trình thì hãy liên hệ với Công ty Cổ phần Tư vấn Đầu tư Xây dựng Đông Nam (DONACO) để được hỗ trợ tận tình.